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[스마트한 판례읽기]는 어렵고 접근성이 낮은 판례를 고객분들이 쉽게 접할 수 있도록 원문 및 요약, 해설 등 다양한 정보를 제공해드립니다. 사회·경제적으로 큰 파장을 일으킨 주요 판례를 삼성화재와 함께 살펴보세요!


사건: 임차인이 상가 일부를 임차하여 음식점으로 사용하던 중, 임차 건물 부분에서 원인을 알 수없는 화재사고가 발생했습니다. 이 사고로 임차 건물 부분과 그 옆 공간(이하 ‘임차 외 건물 부분’)까지 피해를 입어 임대인과 다른 임차인이 재산상의 손해를 입었습니다.


이 사건은 ‘임차 외 건물 부분’이 과연 임차자 특약의 담보 범위에 해당하는가, 그리고 임차목적물 외 임대인이 입은 재산손해에 대해 임차인의 배상책임이 인정되는가가 쟁점이었습니다.  

  

판례요약: 원심에서는 피고에게 채무불이행에 따른 배상책임이 있다고 판결했으나, 대법원은 임차 건물 부분에서 발생한 화재로 ‘임차 외 건물 부분’까지 불에 탄 경우 ‘임차 외 건물 부분’ 손해에 대해 임차인의 배상책임에 관해 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 판단, 원심판결을 파기하고 환송했습니다.  


사건번호: 대법원 2013다216419(민사 3부)



▶원인 불명의 화재로 ‘임차 건물 부분’이 소멸된 경우의 종전 판례는?


종전에는 화재로 인해 임대한 건물 등에 손해가 발생했다면 임대인의 주장이나 증명이 없더라도 임차인에게 손해배상책임이 발생했습니다. 만약 화재의 원인이 밝혀지지 않았다 해도, 임대인의 하자로 인하여 화재가 발생한 것으로 밝혀졌거나, 임차인이 자신의 책임이 아니란 걸 스스로 증명하기 전까진 손해배상책임으로부터 자유로울 수 없었습니다.


임차인의 책임을 중요시했던 과거의 판례를 한번 살펴볼까요?


임차인은 선량한 관리자의 주의를 다하여 임대차 목적물을 보존하고, 임대차 종료 시에 임대차 목적물을 원상에 회복하여 반환할 의무를 부담한다(민법 제374조, 제654조, 제615조). 그리고 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있고, 다만 채무자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다(민법 제390조).


따라서 임대차 목적물이 화재 등으로 인하여 소멸됨으로써 임차인의 목적물 반환의무가 이행불능이 된 경우에, 임차인은 그 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명을 다하지 못하면 그 목적물 반환의무의 이행불능으로 인한 손해를 배상할 책임을 지며, 그 화재 등의 구체적인 발생 원인이 밝혀지지 아니한 때에도 마찬가지이다 (대법원 1994. 10. 14. 선고 94다38182 판결, 대법원 1999. 9. 21. 선고 99다36273 판결 등 참조).


또한, 이러한 법리는 임대차 종료 당시 임대차 목적물 반환의무가 이행불능 상태는 아니지만 반환된 임차 건물이 화재로 인하여 훼손되었음을 이유로 손해배상을 구하는 경우에도 동일하게 적용된다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결 등 참조). 


다시 말해, 건물의 규모와 구조로 볼 때 그 건물 중 임차 건물 부분과 그 밖의 부분이 상호 유지·존립함에 있어서 구조상 불가분의 일체를 이루는 관계에 있다면, (임차인이 임차 건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 증명하지 못하는 이상) 임차 외 건물 부분에 대한 임대인의 손해도 채무불이행으로 인한 손해로 배상할 의무가 있다는 것입니다.(대법원 86다카1066 판결 등) 


이번 사건의 1심 역시 위 판례를 따라 임차인에게 임차 외 건물 부분의 손해에 대한 책임을 물었습니다.  

 


▶‘임차 외 건물 부분의 손해’에 대한 새로운 해석 


하지만 작년 5월 이를 뒤집는 판결이 대법원에서 나오며 종전 판결들 역시 폐기되는 반전이 있었습니다. 


임차인이 임대인 소유 건물의 일부를 임차하여 사용·수익하던 중 임차 건물 부분에서 화재가 발생하여 임차 외 건물 부분까지 불에 타 그로 인해 임대인에게 재산상 손해가 발생한 경우에 임차인이 보존·관리의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무위반이 있었음이 증명되고 그러한 의무위반과 임차 외 건물 부분의 손해 사이에 상당인과관계가 있으며, 임차 외 건물 부분의 손해가 그러한 의무위반에 따른 통상의 손해에 해당하거나 임차인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 특별한 사정으로 인한 손해에 해당한다고 볼 수 있는 경우라면, 임차인은 임차 외 건물 부분의 손해에 대해서도 민법 제390조, 제393조에 따라  임대인에게 손해배상책임을 부담하게 된다. 


이와 달리 위와 같은 임대인의 주장·증명이 없는 경우에도 임차인이 임차 건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 증명하지 못하는 이상 임차 외 건물 부분에 대해서까지 채무불이행에 따른 손해배상책임을 지게 된다고 판단한 대법원 1986. 10. 28. 선고 86다카1066 판결 등을 비롯하여 그와 같은 취지의 판결들은 이 판결의 견해에 배치되는 범위 내에서 이를 모두 변경하기로 한다. (대법원 2017.5.18 전원협의체 판결)


정리하자면, 임차 건물 부분의 손해와 달리


① 임차인이 보존·관리의무를 위반하여 (화재가 발생한 원인을 제공하는 등) 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무위반이 있고,  

② 그러한 의무위반과 임차 외 건물 부분의 손해 사이에 상당인과관계가 있으며,  

③ 임차 외 건물 부분의 손해가 통상의 손해에 해당하거나 임차인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 특별한 사정으로 인한 손해에 해당한다는 점에 대하여 임대인이 주장·증명한 경우에만,


임차인이 임대인에게 임차 외 건물 부분 손해에 대한 채무불이행책임을 부담한다는 것입니다. 기존의 입장과 반대가 된 것이죠.  


재미있는 건 오늘 다루는 판례가 위 판결이 나온 지 불과 1개월만에 나왔다는 점인데요. 내용을 보면 역시 위 판례의 영향을 강하게 받은 것으로 보입니다. 


나아가 이러한 사정을 앞서 본 법리에 따라 살펴보면, 이 사건 음식점의 임차인인 ㅁㅁㅁ가 보존․관리의무를 위반하여 이 사건 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 이 사건 화재 발생과 관련된 ㅁㅁㅁ의 계약상 의무위반이 있었다는 점에 관한 증명이 없으므로, 이 사건 상가건물 중 임차 외 건물 부분인 이 사건 커피숍에 발생한 손해에 대하여는 ㅁㅁㅁ에게 채무불이행에 따른 배상책임이 있다고 할 수 없다. 그럼에도 원심은 그 판시와 같은 사정만을 들어 임차 외 건물 부분에 발생한 손해에 대해서도 ㅁㅁㅁ에게 채무불이행에 따른 배상책임이 있다고 단정하고, 이를 전제로 피고에게도 같은 책임이 있다고 판단한 제1심판결을 그대로 유지하였다. 이러한 원심 판결에는 임차 건물 부분에서 발생한 화재로 인하여 임차 외 건물 부분까지 불에 탄 경우의 임차 외 건물 부분 손해에 대한 임차인의 배상책임에 관하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 정당하다.(대법원 2017.6.23 전원협의체 판결)



▶임차자특약의 담보범위 해석은 어떻게? 


한편, 임차자특약의 담보범위 해석에 대한 내용도 주목할 만합니다.


1심에선 임차자특약이 임차인의 채무불이행책임을 담보하므로 임차 외 건물 부분의 손해 역시 보장범위에 포함된다는 결론이 내려졌습니다. 이에 피고는 임차자특약은 임차공간만 담보하는 성격이라고 주장했습니다. 약관상 담보 여부 및 보상한도와 관련해 피보험자와 이해관계가 상이한 대목이었는데요. 대법원의 판결에 따라 원심판결이 파기되면서 피고의 주장에 힘이 실렸고, 앞으로 진행될 임차자특약 관련 판결에도 영향을 미칠 것으로 보입니다. 





출처: 대법원



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