화면 꾸밈 요소


얼마 전 은퇴한 A씨는 퇴직금으로 받은 금액으로 서울 시내에 소형주택 1채를 구입하여 월세를 놓아 임대소득이 발생하기 시작했습니다. 

평생 근로자로 살아온 A씨는 회사에서 연말정산을 알아서 다 해주었기에 그동안 세금에 대해서는 큰 신경을 쓰지 않았는데요. 그런데, 주택임대소득이 발생하기 시작하면서, 세금 관계가 궁금해지기 시작했습니다. 향후 임대소득이 쏠쏠하면 부채를 얻어서라도 한 채 더 구입할 예정인데요. 혹시, 세법상 주택임대사업자에 대한 세제혜택이 있는지 상담을 요청했습니다.



위 사례의 주인공처럼 은퇴 후 제2의 인생을 부동산 월세 소득으로 준비하시는 분들이 많아지고 있습니다. 그동안 상가임대와는 다르게 주택임대소득에 대해서는 정부가 과세 사각지대로 인식하고 있었는데요.

주택임대소득의 양성화와 주택임대사업 활성화를 위해 그동안 세법개정이 여러 차례 이루어져 왔습니다. 

즉, 음성적으로 임대업했던 것을 아예 정부에 주택임대사업자로 신고하고 합법적으로 세금 신고를 하면, 다양한 세금 혜택을 주도록 법이 개정됐습니다.

아래에서는 주택임대사업자와 관련하여, 최근 정부가 발표한 2016년 개정세법(안)에 따른 주택임대사업자에 대한 혜택을 중심으로 그 내용을 알아보도록 하겠습니다. 


첫째, 주택임대차시장 안정을 위해 연 2천만 원 이하 주택임대수입에 대한 소득세 비과세를 2018년 12월 31일까지 연장하였습니다.(소득법 제12조 제2호)


현행 소득세법 규정을 보면, 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우 주택임대소득을 비과세가 됩니다.


1.

1개의 주택(부수토지 포함)을 소유하는 자의 주택임대소득(고가주택 및 국외소재주택은 제외). 여기서 고가주택이란 과세기간 종료일(양도시 양도일)현재 기준시가가 9억 원을 초과하는 주택을 말합니다. 

위 1개 주택에서 발생하는 임대소득은 그 금액에 상관없이 비과세가 됩니다.


2.

해당 과세 기간의 주거용 건물 임대업(주거용 오피스텔 포함)에서 발생한 수입 금액 합계액이 2천만 원 이하인 자의 주택임대소득(2016.12.31까지 발생한 소득은 비과세하고, 그 이후 발생분은 14%로 분리과세 선택가능). 

세법개정(안)을 보면 이러한 비과세 기간을 2018년까지 2년 더 연장하였는데, 이는 위 사례의 경우처럼 은퇴 이후 소액임대에 대해서까지 일률적으로 과세할 때 발생할 수 있는 주택임대 시장 충격을 완화하기 위한 조치라고 볼 수 있습니다.



둘째, 전세보증금의 간주임대료 과세 시 주택 수 산정에서 소형주택을 제외하는 특례를 2018년 12월 31일까지 연장하였습니다.(소득법 제25조 제1항)


현행, 소득세법상 주택임대소득 계산 시 전세보증금에 대한 총수입금액 특례를 보면, 거주자가 3주택 이상(85제곱미터 이하 및 기준시가 3억 이하인 주택은 2016.12.31까지 주택 수에 불포함)을 소유하면서, 주택과 부수토지를 임대하고 받은 보증금의 합계액이 3억을 초과하는 경우 그 초과분의 60%에 대한 이자상당액(간주임대료) 만큼을 총수입금액에 산입하도록 하고 있습니다. 


간주임대료 = (보증금합계-3억원)X60%X정기예금이자율(1.8%)–임대관련 이자배당


이때, 주택 수 계산 시 구분 등기되지 않은 다가구 주택은 1개의 주택으로 보며, 배우자 소유 주택은 합산하여 계산하는데요.

세법개정(안)을 보면 위의 3주택 여부 계산 시 국민주택 규모 이하의 소형주택에 대해서는 2016년까지 주택 수에 포함하지 않도록 한 내용을, 2018년까지 2년 더 연장하도록 하였습니다.

이는 주택임대시장을 활성화하고 서민주거안정을 지원하여, 주택가격 안정화를 꾀하는 취지라 볼 수 있습니다. 



셋째, 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면을 2019년 12월 31일까지 연장하였습니다.(조특법 제96조)


현행 조세특례제한법 규정을 보면, 국민주택규모(85제곱미터)이하 및 기준시가 6억 원이하의 소형주택 3호 이상을 4년이상 임대한 경우, 2016년 12월 31일까지 발생한 소득에 대하여 소득세(법인세)의 30%를 감면하는 제도를 두고 있습니다. 

이때, 준공공임대주택(위의 소형주택을 8년이상 의무임대)의 경우는 75%를 감면하고 있습니다. 다만, 세액감면 이후 의무임대기간인 4년(준공공임대주택은 8년) 이상 임대하지 않은 경우 감면세액과 이자상당액(1일 0.03%)을 추징 당할 수 있습니다.

정부는 개정세법(안)을 통해 이러한 소형주택 세액감면을 2019년까지 3년 더 연장한다고 발표하였습니다. 이 또한 주택임대시장의 활성화에 기여할 것으로 판단됩니다.


추가로 세법은 주택임대사업자에 대하여 일정요건을 갖추게 되면, 임대주택 취득 시 취득세 및 재산세 감면과  종합부동산세 합산배제 및 양도 시 양도소득세 감면과 비과세제도를 규정하고 있습니다.


참고로, 위의 다양한 세제지원을 받기 위해서는 필요서류를 갖추어 주소지 관할 시군구청에 주택임대사업자로 등록하고, 임대주택소재지 관할 세무서에 주택임대사업자로 사업자등록하는 게 필수입니다.


이처럼 정부에서 소형주택 임대사업자에 대해 취득, 보유, 양도 단계마다 큰 폭의 세제혜택을 제공하고 있어 노후준비를 주택임대사업으로 고려하고 있는 분들에게는 희소식이라 할 수 있겠습니다.