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안녕하세요, 화제만발 가족 여러분~

앞집 증축으로 인해 조망권과 일조권을 상실했다면 손해배상청구가 가능할까요? 

이번 주, 생활 법률 이야기 '조망권 & 일조권'에서 자세한 이야기 들어볼게요!


 최근 노후된 아파트에 대한 재건축 내지 리모델링 등이 언론에 자주 보도되고 있습니다. 도시 기능의 제고하기 위해 필요한 것이기는 하지만 이는 당해 건축물 소유자뿐만 아니라 인근 주민에게까지 많은 영향을 미칠 수 있습니다. 공사로 인한 소음, 공해 등의 문제도 해당되겠지만, 아래에서는 건물증축에 따른 일조권, 조망권 침해에 대해 언급하고자 합니다


     

 법률에 일조권에 대한 명시적 규정은 없으나, 판례는 이웃 거주자가 직사광선이 차단되는 불이익이 발생한 경우 그것이 참을 수 있는 범위를 넘는다면 방해 행위(건물 신축 행위)를 한 자에 대하여 손해배상청구 등의 권리행사가 가능하다고 하여 이를 인정하고 있습니다.

     

 법원은 주택의 경우 ‘동짓날 기준으로 오전 9시부터 오후 3시 사이의 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되어야 하고, 또한 동짓날 기준으로 오전 8시부터 오후 4시 사이의 8시간 중 일조시간이 통틀어서 최소한 4시간 정도 확보되어야 하며, 이 중 하나라도 제한된다면 참을 수 있는 범위를 넘었다고 판단하고 있습니다. (대법원 1999. 1. 26. 선고 9823850판결)

     

 위 요건 충족 여부는 법원의 감정절차에 의하여야 하겠으나, 환경부 산하 환경분쟁조정위회에 분쟁조정 신청을 통해 그 충족 여부를 확인할 수도 있을 것입니다. 만약 이에 해당할 경우 광열비·건조비 등의 지출 증대와는 별도로 일조장해 등과 상당인과관계가 있는 주택의 정상가격의 감소액까지도 배상 청구할 수 있습니다. 다만 이런 일조권은 통상 주택에 한하여 인정되며, 상가건물의 경우 인정된 사례는 찾기 보기 힘듭니다. 추가하여 건축법 시행령 제86조에서는 인근 주택의 일조권확보를 위해 건축물의 높이를 제한하고 있습니다.(상세기준은 지방의회의 건축조례로 위임)



         

 다음으로 조망권이 침해되는 경우인데, 특히 강이나 산 인근 훌륭한 전망을 가진 주택이 인근 신증축으로 인하여 전망이 예전과 같이 못한 사례를 종종 볼 수 있습니다. 다만 일조권과 달리 조망권의 법적 보호는 매우 제한적 입니다.

     

 즉 원칙적으로 특정의 장소가 그 장소로부터 외부를 조망함에 있어 특별한 가치를 가지고 있고, 그와 같은 조망이익의 향유를 하나의 중요한 목적으로 하여 그 장소에 건물이 건축된 경우와 같이 당해 건물의 소유자나 점유자가 그 건물로부터 향유하는 조망이익이 사회 통념상 독자의 이익으로 승인되어야 할 정도로 중요성을 갖는다고 인정되는 경우에 비로소 법적인 보호의 대상이 되는 것이고, 그와 같은 정도에 이르지 못하는 조망이익의 경우에는 특별한 사정이 없는 한 법적인 보호의 대상이 될 수 없습니다.

     

 즉 해당 건물의 가치가 조망이 확보되지 않은 경우 그 의미가 상실되는 경우 등에 한하여 인정되며, 인근 대단지 아파트 건립으로 기존 주택의 전망이 예전과 같이 않은 경우 등은 보호되는 조망권이 침해되었다고 볼 수 없습니다. 또한 실제 일반 주택에 대해 조망권 침해를 인정한 사례는 찾아보기 힘듭니다.

     

 결국 한정된 공간에서 함께 생활하는 환경이라면 일정한 생활제한은 수인할 수밖에 없으며, 일조와 같이 생활에 꼭 필요한 것이라면 일정한 요건을 갖춘 경우에 한하여 인정하고, 조망과 같은 생활에 필요한 것이 아닌 경우는 극히 예외적 사항에서 권리로서 보호하고 있음을 알 수 있습니다