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[스마트한 판례읽기]는 어렵고 접근성이 낮은 판례를 고객분들이 쉽게 접할 수 있도록 원문 및 요약, 해설 등 다양한 정보를 제공해드립니다. 사회·경제적으로 큰 파장을 일으킨 주요 판례를 삼성화재와 함께 살펴보세요! 


사건: 임차인이 임대인 소유 건물의 일부를 임차하여 사용⋅수익하던 중, 임차 건물 부분에서 원인 불명의 화재가 발생하였습니다. 이 사고로 임차 건물 부분이 아닌 건물 부분(이하 ‘임차 외 건물 부분’)까지 피해를 입어 임대인에게 재산상 손해가 발생했습니다. 이로 인해 임차외 건물 부분에 대한 임차인의 임대차계약에 따른 계약상 손해배상 책임(이하 ‘채무불이행 책임’) 여부 및 임차인의 계약상 의무위반에 관한 주장∙증명 책임이 누구에게 있는지가 쟁점이 되었습니다.  

  

판례요약: 임차인이 보존⋅관리의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 계약상 의무위반 및 손해와의 상당인과관계 여부 등을 임대인인 원고가 주장⋅증명하지 못한 경우 임차인은 임차 외 건물 부분에 대해 채무불이행에 따른 손해배상책임을 지지 않는다”는 취지의 전원합의체 판결을 선고하고, 이에 어긋나는 종전 판결들을 폐기하였습니다.  

  

사건번호: 대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895(본소), 86901(반소) 전원합의체 판결



원인 불명의 화재로 ‘임차 건물 부분’이 소멸된 경우에 대한 판례(종전 판례 유지)


▶ 종전 판례


가. 임차인은 선량한 관리자의 주의를 다하여 임대차 목적물을 보존하고, 임대차 종료 시에 임대차 목적물을 원상에 회복하여 반환할 의무를 부담한다(민법 제374조, 제654조, 제615조). 그리고 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있고, 다만 채무자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다(민법 제390조).  


따라서 임대차 목적물이 화재 등으로 인하여 소멸됨으로써 임차인의 목적물 반환의무가 이행불능이 된 경우에, 임차인은 그 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명을 다하지 못하면 그 목적물 반환의무의 이행불능으로 인한 손해를 배상할 책임을 지며, 그 화재 등의 구체적인 발생 원인이 밝혀지지 아니한 때에도 마찬가지이다 (대법원 1994. 10. 14. 선고 94다38182 판결, 대법원 1999. 9. 21. 선고 99다36273 판결 등 참조).


또한, 이러한 법리는 임대차 종료 당시 임대차 목적물 반환의무가 이행불능 상태는 아니지만 반환된 임차 건물이 화재로 인하여 훼손되었음을 이유로 손해배상을 구하는  경우에도 동일하게 적용된다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결 등 참조). 


나. 한편, 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 임대차계약 존속 중에 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하므로(민법 제623조), 임대차계약 존속 중에 발생한 화재가 임대인이 지배·관리하는 영역에 존재하는 하자로 인하여 발생한 것으로 추단된다면, 그 하자를 보수⋅제거하는 것은 임대차 목적물을 사용⋅수익하기에 필요한 상태로 유지하여야 하는 임대인의 의무에 속하며, 임차인이 그 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인은 그 화재로 인한 목적물 반환의무의 이행불능 등에 관한 손해배상책임을 임차인에게 물을 수 없다(대법원 2000. 7. 4. 선고 99다64384 판결, 대법원 2006. 2. 10. 선고 2005다65623 판결, 대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다13170 판결 등 참조). 




‘임차 외 건물 부분의 손해’ 입증책임에 관한 판례 변경


▶ 기존 대법원 판례  

  

건물의 규모와 구조로 볼 때 그 건물 중 임차 건물 부분과 그 밖의 부분이 상호 유지·존립함에 있어서 구조상 불가분의 일체를 이루는 관계에 있다면, (임차인이 임차 건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 증명하지 못하는 이상) 임차 외 건물 부분에 대한 임대인의 손해도 채무불이행으로 인한 손해로 배상할 의무가 있음 (대법원 86다카1066 판결 등) 



▶ 이번 대법원 판례  


가. 임차인이 임대인 소유 건물의 일부를 임차하여 사용·수익하던 중 임차 건물 부분에서 화재가 발생하여 임차 외 건물 부분까지 불에 타 그로 인해 임대인에게 재산상 손해가 발생한 경우에,  


- 임차인이 보존·관리의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무위반이 있었음이 증명되고,  

- 그러한 의무위반과 임차 외 건물 부분의 손해 사이에 상당인과관계가 있으며,  임차 외 건물 부분의 손해가 그러한 의무위반에 따른 통상의 손해에 해당하거나, 

- 임차인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 특별한 사정으로 인한 손해에 해당한다고  볼 수 있는 경우라면,  


임차인은 임차 외 건물 부분의 손해에 대해서도 민법 제390조, 제393조에 따라  임대인에게 손해배상책임을 부담하게 된다.


나. 이와 달리 위와 같은 임대인의 주장·증명이 없는 경우에도 임차인이 임차 건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 증명하지 못하는 이상 임차 외 건물 부분에 대해서까지 채무불이행에 따른 손해배상책임을 지게 된다고 판단한 대법원 1986. 10. 28. 선고 86다카1066 판결 등을 비롯하여 그와 같은 취지의 판결들은 이 판결의 견해에 배치되는 범위 내에서 이를 모두 변경하기로 한다.




보험자가 부담하는 손해배상채무의 상한은?


상법 제724조 제2항에 의하여 피해자에게 인정되는 직접청구권의 법적 성질은 보험자가 피보험자의 피해자에 대한 손해배상채무를 병존적으로 인수한 것으로서 피해자가 보험자에 대하여 가지는 손해배상청구권이고, 피보험자의 보험자에 대한 보험금청구권의 변형 내지는 이에 준하는 권리가 아니다(대법원 1994. 5. 27. 선고 94다6819 판결 등 참조).  


그러나 이러한 피해자의 직접청구권에 따라 보험자가 부담하는 손해배상채무는 보험계약을 전제로 하는 것으로서 보험계약에 따른 보험자의 책임 한도액의 범위 내에서 인정되어야 한다(대법원 2014. 9. 4. 선고 2013다71951 판결 등 참조).




출처: 대법원 (▶해당 판례 보러가기)



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